13の用途地域の種類　地域の住環境を整えるためのエリア分け

そもそも用途地域とは？

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。

国は都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定め、この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てています。具体的には地域を下記の3つに分けます。

どんな用途地域がある？

用途地域13地域を大きく分けると3つ

「用途地域」の13地域にはどんなものがあるのでしょう。用途地域は、大きく3タイプに分けることができます。

（1）住居系
13地域あるうち8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。住環境が優先されている用途地域です。
（2）商業系
2地域が「商業系」になります。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。
（3）工業系
3地域が「工業系」になります。主に工場の利便性を高める地域になります。

住宅系の8地域

それでは具体的にどんな用途地域があるのか。まずは住宅系の用途地域8地域から見ていきましょう。なお（1）～（7）は基本的に「下にいくほど建物の種類が混在した街並みになる」と捉えておくと、理解しやすいと思います。

・第一種低層住居専用地域

高さ制限（10mまたは12m）から3階以下の低層住宅に限定され、住環境の保護が最優先される地域で、土地活用も賃貸住宅経営や青空駐車場がメインです。店舗や事務所は、小規模な兼用住宅で特定条件を満たさなければ建てられません。
★閑静な住環境なので、都会の喧噪から離れた生活を送りたい人。駅から少し離れるためクルマを利用する人。広い庭を持ちたい人など。

・第二種低層住居専用地域

日常生活に深く関連する店舗だけが、2階以下を条件として営業可能です。したがって、小規模な店舗用途の事業用賃貸が土地活用に入ります。
★コンビニなど小さなお店がありつつも、景観としては第一種低層住居専用地域と同様のため、閑静な住環境と利便性の両方を求めている人。

・第一種中高層住居専用地域

高さ制限はなくなり、他の規制で高さが制限されなければ、4階建て以上のマンションを建てられる地域です。また、店舗の床面積と業種も緩和されるため事業用賃貸の可能性も広がるでしょう。
★3階建て以上も建てられるので、分譲マンションの戸数も増えます。ある程度静かな環境で分譲マンションの購入を考えている人や、大きな商業施設はないけれど、買い物などの利便性を求める人に向いています。

・第二種中高層住居専用地域

主に中高層住宅のための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内＆床面積1500m以下の店舗や事務所が建てられます。また、比較的小規模な2階以下の事務所が建築可能になる点と、土地活用としてはレンタル収納スペースが設置できるようになります。
★中規模の商業施設があって買い物に便利なため、生活利便性を求める人に向いています。また事務所も可能なため、最近なら事務所をリノベーションした物件に住みたい人も探してみる価値はあるでしょう。

・第一種住居地域

ここから住居「専用」ではない地域で、店舗や事務所の階数制限がなくなります。ボーリング場などの遊戯施設や、ホテルや旅館も条件付きで建築可能になるので、かなり用途が混在してきます。
★商業施設が建ち並ぶため、地域がにぎやかになります。比較的駅に近い場合が多く、夜道も明るいので一人暮らしの女性や、閑静な住宅環境より生活利便性を求める人に向いています。

・第二種住居地域

大規模な店舗まで建築可能になり、事務所の床面積要件がなくなります。遊戯施設の範囲が拡大され、カラオケボックス等も可能になるため、大規模な工場や危険物を多く扱う施設、風俗施設以外は、ほとんど何でも建てることができます。
★第一種住居地域と比べて一層にぎやかになります。遊べるところも増えるので一人暮らしや、若い夫婦の二人暮らしに向いているといえそうです。

・準住居地域

劇場や映画館が建てられること、自動車修理工場の床面積要件が緩和される以外は、第二種住居地域と大きく変わりません。
土地活用においても、第二種住居地域と同様に選択肢の多い地域です。
★国道や幹線道路が近くにあるので、普段からクルマで移動するという人に向いています。また比較的分譲マンションが多くなる地域のため、分譲マンションを選びたい人に向いています。

・田園住居地域

低層住宅と農地の混在により、良好な住環境を保つ地域です。用途制限は第二種低層住居専用地域に準じていますが、農産物の販売・貯蔵・加工等を目的とする施設は、一定の要件を満たす場合に建てられます。
★農産物直売所や農家レストランで働く人なら生活しやすくなるでしょう。また既存の農地を使って農業を楽しみたいという人にも向いています。

商業系の2地域

・近隣商業地域

ここから商業系の用途地域に入り、店舗の床面積要件がなくなります。風俗施設の一部が限定されるだけで、商業施設の制限はありません。中心市街地の周辺に存在しますが、地方都市では必ずしも発展していないので、第二種住居地域や準住居地域とニーズは変わらないかもしれません。
★生活利便性が高いのですが、同時に人や車の往来も増え、騒々しくなります。そのため生活利便性を重視し、日中はあまり家にいない人に向いています。またこの地域にある商業施設に勤める人にも向いています。

・商業地域

工場以外の制限はなく、商業施設の集積で中心市街地を形成している地域です。必然的に慢性的な駐車場不足を招きやすく、コインパーキングでの活用も考えられるところですが、上方向の空間が無駄になるので、テナントビル等も候補にしたい立地です。
★あらゆる施設が建てられるため騒々しくなります。一方でターミナル駅など大きな駅が近くにあり、大きな商業施設もあるなど利便性は高い地域ですから、住環境よりそうした利便性を重視する人に向いています。

工業系の3地域

最後に工業系の3地域を見てみましょう。これらは主に工場などが優先されますが、<工業専用地域>を除いて住宅を建てることができます。

・準工業地域

商業地域と同様にほぼすべての建物が建てられる地域で、危険性の大きい工場や大量の危険物を扱う施設だけが制限を受けます。
商業エリアと工業エリアの緩衝地帯に該当する位置付けですが、そこまで工業を意識する必要はなく、需要があれば商業施設の立地も十分可能です。
★工場で働く人を期待して店舗もできるので、生活利便性があります。小学校など教育施設も建てられるので、工場の騒がしさが気にならなければ家族にも向いています。また地域内の工場に勤めているに向いています。

・工業地域

工場の制限がなくなる一方、病院が建てられず、店舗の床面積要件も復活します。住宅に制限はないとはいえ、一般住宅やサービス付き高齢者向け住宅は需要が少ないと考えられ、事務所や工場の社員寮用地など、ニーズは限られるかもしれません。
★湾岸地域が指定されていることが多く、その場合たいていは高層マンションが建ちます。そのため高層階から海や街を眺める生活を送りたいという人には向いています。

・工業専用地域

工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。
福祉施設、物品販売業や飲食業の店舗も建てられないので、土地活用の範囲が制限されるだけではなく、工業用途なら貸地にも広さを求められることが多いでしょう。

用途地域はインターネットで調べられる

自分が住んでいる地域や、購入を検討している地域がどの用途地域に指定されているかは、都道府県や市区町村の窓口でわかります。最近はほとんどの自治体がホームページで公開しているので「西宮　用途地域」などで検索してみましょう。
用途地域は地図上で色分けされて表示されています。用途地域が指定されていないエリアには該当する色が塗られていません。

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