急な転勤！！家は売るべき？貸すべき？家を貸す場合の3つのリスクとは

予想外の転勤！！持ち家は売るのか貸すのか悩むところですね。
「売る」といってもすぐには決断できず、だからといって「空き家」にしておくと、固定資産税などの費用がかかります。それなら、「誰かに貸した方がよいのでは？」と考えることでしょう。

不動産会社に相談しに行っても、最終的には自分で判断する問題なのでどうすればいいか悩んでしまいますよね。
そこで今回は、売るか貸すか判断するポイントを分かりやすく解説していきます。

急な転勤！家を貸す場合の3つのリスク

家を売るより、貸す方がリスクは高くなります。
主なリスクは以下の3つです。

1.空室のリスク

家は人に貸すことで家賃収入を得られますが、借主が見つからなかったり、借主が出ていってしまうと、空室になった期間分だけ家賃収入はゼロです。
入居者が一旦入って安心しても、その人が永遠にそこに住み続けてくれるかどうかは全く保障がありません。

入居者がいないと家賃収入はありません。それでも税金は払う必要がありますし、人が住まない家は傷みが早く、修繕費も負担をしなければなりません。
また、以前入居者がいて次の入居者を入れる場合にはハウスクリーニングが必要になったりします。ハウスクリーニングは4～5万は最低でもかかります。

2.滞納のリスク

入居者が毎月きちんと家賃を払ってくれるかどうか分かりません。家賃を滞納されてしまうと、家の維持費を支払うのは大家です。もちろん払ってくれる人がほとんどでしょうが、このご時世なのでいつ入居者が職を失うかも分かりません。
最悪の場合、数カ月家賃を滞納したあげく夜逃げなんてことも可能性はゼロではありません。

3.家の劣化のリスク

家は時が経てば劣化しますが、扱いが悪ければその分家の劣化は早く進みます。モラルが低い人なら、タバコやペットなどを禁止しても隠れてやってしまうでしょう。
最悪の場合、転勤先から帰ってきた時に臭いがついていたり、壁紙が破れていて修理が必要になることも。

急な転勤での家問題。リスクはどれだけ対策できるかが決め手

リスクが起きないことを重視して選ぶのなら、売却を選ぶべきです。新しい家なら瑕疵担保責任は発生しにくいですし、住宅診断や契約で瑕疵担保責任の保証期間を短くするなど、売却時のリスクは対策がいくつもできます。

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インスペクションの目的は、中古住宅の不安を解消すること

一方貸す場合の3つのリスクは回避するためにできることはありますが、借主次第のリスクもあるので発生を抑えるのは難しいです。
リスクは必ず起きるものではなく、実際に売ったり貸したりしてみないと分からないことも多いですが、発生した時のダメージと発生確率で考えてみると良いでしょう。

急な転勤！築年数が10年経ってもその家は必要か

賃貸にして10年後に手元へ戻したとしても、その物件は今より10年古くなっているということです。
一戸建ては築年数の経過による劣化スピードが速く、築年数が20年経ったら建物部分の価値はほぼ0になってしまいます。
さらに、冷暖房、換気などの備え付け設備も10年経てば交換・修理が必要になっているかも知れません。
加えて、貸していた入居者が一戸建てをキレイに使ってくれる保証はありません。なかには、貸主の自腹で対応しないといけない傷や凹みが見つかるかも知れません。
10年経てば、住宅は今と想像つかないほど劣化してしまいます。それでも必要なのかじっくり考えましょう。

急な転勤！家はいつも高く売れるとは限らない

10年経てば、不動産の市況も大きく変わる可能性があります。近くにショッピングモールがあって「住みよい」と言われている街も、10年後はモールが倒産して人気がなくなっているかも知れません。
逆に、都市部を結ぶトンネルが開通し、アクセスが良くなれば相場は一気に上がります。

今後は急激な少子高齢化によって、戸建て住宅の需要が急減するといわれています。更に、2022年には都市部の生産緑地が大量に売り出され、日本全体の不動産相場を下げるといわれています。

将来は楽観的に考えたいものですが、一戸建ては資産価値が高い分、失敗したときのリスクも大きいです。
決断の際はデメリット・リスクを常に考え、どう解決すればよいかを考えていきましょう。

急な転勤で家を売るか貸すかに悩んだら

売るか貸すかで迷ったとき、「転勤の期間」や「戻ってくる可能性」を考えましょう。
1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家財を置いておき、空き家（維持）にしておくケースが多いです。
また、「期間が◯年」と定まっている転勤の場合で、数年間で帰ってくるということであれば「賃貸」を選ぶ人が多いです。その場合「◯年間のみの賃貸契約」という定期借家契約を結ぶことが多いようです。

しかし、住宅ローンの返済に余裕がなければ「売却」することになります。また、住宅ローン残債によっては売ることが難しい場合もあります。基本的に、残っている債務をすべて返済しなければ売ることができないので、まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

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