住宅ローンの返済中だけど住み替えしたい！新しいローンは組めるのか？

住み替えを検討するときに、やはり最初に気になるのはお金のことですよね。
特に住宅ローンは、不動産の購入において慎重に検討しなければならないポイントです。

今の家のローンを完済していなくても住み替えができるのか、新しいローンは問題なく組めるのか、気になることはたくさんありますよね。
実は、住み替えをした人の多数は、住宅ローンの残債が残ったまま住み替えを実現させています。「住み替えたいけど、ローンが残っているから……」と諦めている方も多いと思いますが、

一般的な住み替えの流れやローンのポイントを理解すれば、住み替えを現実的に検討できる可能性があります。

買い替え(住み替え)ローンとは？

今の家を売ってもローンをすべて返しきれない場合に、新居の購入資金に加えて、その残債までまとめて貸してくれるというローンです。
すでに住宅ローンをある程度返済した履歴のある人、つまり金融機関にとってある程度信用の置ける顧客が対象となっています。

それゆえに融資限度額も大きく設定され、比較的優遇される制度となっています。
ただし、今の住まいの売却と新居購入の決済日を同日に行う必要があるため、新居の購入申し込みをしてから、契約書にサインするまでに、売却先を見つけておく必要があります。

タイトなスケジュールで売却先を探すとなると、どうしても値引きせざるを得なくなります。
ただし、売却が叶えば、一括返済で一気に債務を減らすことができますから売却相場さえ間違わなければそれほどのリスクはないでしょう。
なお、買い換えローンを利用する際は、現在借り入れをしている金融機関とは別の銀行も視野に入れて、資金計画を立てていきましょう。

通常の住宅ローンと比べて借りるまでのハードルが高いため、誰もが借りられるというわけではありませんし、住み替えローン以外にも住み替えにおける資金として利用できるローンや融資がいくつかあります。
ローンの審査が通らなかったからといって住み替えができないわけではないので、諦めずにその他の選択肢を検討してみましょう。

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住み替え！つなぎ融資とは？

住み替えの際に、気に入った物件を逃さず購入できるというメリットがあります。

つなぎ融資とは、住み替えにおいて、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資になります。

毎月の返済が発生するような融資ではなく、期限が来たら一度にドンと返済する融資です。
借入期間は1ヶ月から1年以内の短期であり、まさに売却代金が入金される前の「つなぎ」の役割を果たすお金となります。

もちろん、一時的な(つなぎ的な)融資となりますから、売却物件が売れたらすぐに返済をしなければなりませんし、金利も高くなりますが、資金的に余裕が無い方が買い先行を選択する際には非常に心強いローンとなります。

これによって転居先が決まる前の余計な引っ越しを回避できますし、前の家を空き家状態で内覧させることができるので、売却がより容易となります。
しかしながら、やはり余分な融資によって、余計なお金がかかることになります。

つなぎ融資の注意点

住み替えローンよりも金利が高く（通常3.00％前後）、手数料や保証料などの諸費用がかかります。
また多くの場合、つなぎ融資は不動産会社との買取保証制度とセットになっているので、期日までに買い手が現れない場合、不動産会社が査定価格の80%程度で買取ることになります。
このように買取金額が安くなるというデメリットもあるので、利用する場合は慎重に検討しましょう。

住み替え！フラット35とは？

資金計画が立てやすいので基本的には売り先行がおすすめですが、買い先行で進めたい場合は、新居のローンを並行して借りるダブルローン（二重ローン）という選択肢もあります。
ダブルローンは単純に返済額が毎月倍になるため家計を圧迫しやすく、十分な預貯金がある場合以外は、避ける方が無難でしょう。

もしもダブルローンを利用するのであれば、「フラット35」がおすすめです。

金利がやや高いというデメリットはありますが、審査基準が低いため借りやすく、年収や勤続年数も問われません。
最大のメリットは、現在の家を売却する予定であれば、住宅ローンの残債はないものとして審査してもらえる点です。

売却する意思がある証明として、不動産仲介会社との媒介契約書を提出する必要がありますが、売り手が見つかっていない状況でも借りられるのはありがたいですよね。

まとめ

不動産という大きな買い物にはつきものの住宅ローンですが、2度目の利用でもわからないことは多いものです。
最初に述べたとおり、住み替えを実現している人の多くは、ローン残債がある状態からスタートしています。
住み替えの場合のみ適用される減税措置などもあるので、「ローンを返しきれていないから」と諦めないで、一度シミュレーションしてみるとよいでしょう。

ライフスタイルの変化によって、住宅に対するニーズが変わるのはごく自然なことです。
理想の住まいを手に入れるために、まずは売却査定から始めてみてはいかがでしょうか。

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