中古マンション売るチャンス！家賃収入を得てる人は投資収益より売却！

分譲マンションを賃貸に出してるけどそんなに儲からないし、もう売却したいなと考えてる人。最近よくネットでも、「中古マンションの価格が上昇しています」って広告も出ますし、もう売ろうかなと、気になってる人も多いと思います。でも、いざ売却すると言っても、一体、いくらで売れるのか？本当に売ってしまった方が得なのか？気になりますよね。

収益用の分譲マンションは、いつ売ったら高く売れるのか？

本当にマンションは今が売り時なのか？

あなたのマンションは、いつ売却するのがいいのか？売却するタイミングをお伝えします。

分譲マンションを賃貸に出してるけどもう売ろうかな？と考えてる人にとって気になるのはこの３つだと思います。

・いつ売るか？

・いくらで売れるか？

・どうやって売るか

賃貸に出しているマンションを売却する方法

いくらで売れるかで、最終的な損益に大きく影響してきます。家賃収入をコツコツ重ねても、売却するときに安く売ってしまったら、今までの家賃収入が一気に飛んでしまって大損する恐れもあります。損しないためには、少しでも高く売却することが重要です。いくらで売れるのか？査定価格は賃貸に出しているマンションと、通常のマンションとでは計算の仕方が違います。

オーナーチェンジ

居住者に出ていけとは言えないので、入居者がいる状態のままで、売却することになります。これを、オーナーチェンジと言って、入居者はそのままでオーナーだけが変わるという売却方法です。
・買っても自分では住めませんので居住用ではなく、投資用の収益物件として投資家が買うことになります。
・投資用の物件になると査定価格は収益力で算出されるようになります。自分で住むためのマンションと違って、収益マンションの価格は、今後、その部屋が、どれだけ稼いでくれるのかで、査定価格が決まります。稼ぐ力が高いと、査定価格は高くなりますし、あんまり稼げないなら、安くなります。マンションがどれくらい稼ぐか？これは、利回りで計算します。利回りとは、マンションの価格に対して、1年間でどれだけ収益を上げられるかという割合のことです。

投資用の収益物件の利回り算出方法

【例えば】家賃１５万円、利回り５％の場合計算式はこうなります。家賃１５万円☓１２か月で、年間の家賃収入は１８０万円利回りが５％なので、３６００万円になります。これが、このマンションが稼ぎ出す力、物件の査定価格になります。利回り５％というのは家賃１年分がその物件価格の5％を稼ぎ出すという意味です。利回り５％だと２０年間貸すと元が取れるということです。こちらは、投資用不動産のポータルサイト、楽待が調査した区分マンションの楽待が調査した区分マンションの表面利回りを示したグラフになります。

家賃15万円☓12ヶ月＝年間収入180万円

180万円÷利回り5％＝3600万円

3600万円→査定価格

区分マンションの利回りは年々、下落していってるのが分かると思います。今だと、マンションの表面利回りは、４％とか５％に下がっています。

地方都市のファミリータイプの利回り相場

収益マンションの査定価格は、利回りがいくらかがポイントです。利回りが高ければ売れるし、低いと売れません。これは地方都市のファミリータイプの利回り相場です。先ほどの、家賃１５万円、利回り５％で計算すると査定価格は３６００万円になります。この利回り５％と言うのは、都心では売れますが、地方都市だと厳しい数値になります。地方都市では、利回り５％以上が求められるので、家賃１５万円、利回り６％で計算しないといけないので、査定価格は３０００万円になってしまいます。地方都市だと、高い利回りが求められるので査定価格はどうしても安くなります。

収益マンションの査定価格

部屋の状態や、設備よりも、利回りがいくらなのかで、決まります。高く売ろうとすると利回りが下がって３％とかになってしまいます。採算度外視の買い手がいたらよいですが、余程の人気エリアの物件でないと３％しかない利回りの物件とか、購入する人はいませんのでマンションをオーナーチェンジ物件として売却しようとすると、投資家が欲しがるくらいまで、利回りを上げないと売れないんで、物件価格を下げる必要が出てきます。さっきの賃料15万円で貸しているマンションをそれぞれの利回りにあてはめるとこうなります。居住用であれば、５０００万以上で売却できるようなマンションでも、オーナーチェンジで売る場合は、ここまで下げないと、売れなくなります。

こちらをご覧ください。

これは、国土交通省の不動産の価格指数のグラフです。緑の線が、マンションですが、２０１３年からは、ずっと、右肩上がりの状態が続いています。２０１０年の平均を１００としたら、２０２２年は１８０になっています。なんと１２年間で、１.８倍まで上がってます。あなたのマンションを賃貸で貸しているあいだに資産価値はここまで上がっていたんですね。といっても、家賃はそのままだと思います。基本的に家賃は、地価が高騰して資産価値が上がっても反映させにくいんですよ。でも逆の場合もありますよ。マンションの価値が下がっても、家賃は比例して下げなくてもいいです。中古マンションの価格ですが、年々上がっているのは、分かります。

オーナーチェンジ物件として売却する方法

資産価格が反映されずに、今の家賃をベースとした利回りで査定されてしまうので適正な資産価値で売れません。オーナーチェンジで売却すると損してしまうという現象が起きます。ではどうするか？　
　入居者が、退去するタイミングで売りましょう。収益マンションでも、居住者が、退去して、出て行ったら、もう誰も住んでいないから、収益物件じゃなくて通常の居住用中古マンションとして売却できます。そうなると査定価格は、一般のマンションとして算出されるので、相場を反映した適正な価格で売却することができます。なので中古マンションの価格が高騰している、今のタイミングで売却することを検討しましょう。

売却するタイミング

収益物件の利回りの低下は、これからも続くと予想されますが、中古マンションの価格はこれからも上がり続けるかどうかはわかりません。今が中古マンションのピークだとすると、このまま収益物件として、持ち続けるよりも、今のタイミングで売却した方が得です。マンション価格は高騰していますが、家賃を連動して上げていくのは難しいです。入居者が退去するタイミングが、売却のチャンスです。次の入居者を募集するまえに、売却した場合は、いくらになるのか？価格を調べて、今後の家賃収入と比べて、どっちが得なのかをよく考えるようにしましょう。マンションの賃貸管理を不動産会社に頼んでいると、営業担当は、賃貸のことしか考えないので、この家賃が取れてるなら、そのまま賃貸で貸してる方が得ですよ。とか安易に賃貸を進めてきます。逆に、売ろうかなと相談すると、ウチならこの金額で買いますよ。と相場よりも安い金額で自社買取を狙う営業マンもいます。でも、こういう管理会社の言う事には気を付けて下さい！。貸してる間に、中古マンションは値上がりしています。売却する場合は、必ず管理を頼んでいる不動産会社だけでなく、他の不動産会社にも、いくらで売れるか査定してもらって自分のマンションの適正価格がいくらなのかを調べておきましょう。安く買い叩かれないための対策です。損しないようにしっかりやっておきましょうね。いま、区分マンションを、収益物件としてこのまま持ち続けるか？売却した方がいいか悩んでる人は、気軽にご相談ください。

概要欄の公式ＬＩＮＥでは個別相談を行なっていますのでそちらもご利用下さい。