不動産会社が一般媒介を薦める理由がヤバ過ぎた！マンション・戸建て売却で騙されるな！

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不動産会社が一般媒介を薦める理由がヤバ過ぎた！マンション・戸建て売却で騙されるな！

不動産会社が一般媒介を薦める理由がヤバ過ぎた！マンション・戸建て売却で騙されるな！

マンションや、戸建など、不動産を売る場合は、不動産会社へ売却を依頼しますが、このとき、あなたと不動産会社との間で、正式に売却を依頼しますという、契約を結びます。これを「媒介契約」と言います。この契約には、３種類あって、一般、専任、専属選任、とそれぞれ内容が少しずつ違います。この３つの媒介契約については、あとで詳しく解説しますが、ネットで調べると、囲い込みされないで、一番安心なのが「一般媒介だ」とか言われています。その通りですが、実は今、その「一般媒介は安心できる」という心理を逆手にとって騙してくる手口が横行してます。一般媒介には裏の顔があります。この事実を知らないと、不動産会社に、まんまと騙されて、損してしまいます。そこで、今回は、なぜ一般媒介が危ないのか？不動産会社の悪どい手口を解説します。

大手の会社は信頼していいの？

不動産業界は、まだまだアナログで昭和が残っています。安心して売却を任せられる営業マンは一握りしかいないと言われいる業界です。他の業界だと、大手の会社は信頼できると言われますが、こと不動産業界に関しては、残念ながら、大手でも信用出来ないですね。

囲い込み

大手不動産会社では「囲い込み」が蔓延しているからです。囲い込みの説明は後で詳しく話します。
不動産会社だけが得してあなたは損するという悪質な手口です。一時、大手の不動産会社の囲い込みがひどすぎるとニュースにもなって大問題になってましたが、それからちょっとはマシになったのかなと思ったら、今は、より手口を巧妙にしてます。

通常の不動産取引の流れ

売り手が不動産会社に売却を依頼します。頼まれた不動産会社は、物件情報を不動産会社しか見れない専門のサイトレインズに登録します。レインズは簡単に言うと、不動産会社版のスーモです。レインズに登録されると、売り手の物件情報は全国の不動産会社に拡散されます。一方、買い手側は不動産会社に物件探しを依頼します。頼まれた不動産会社は買い手に見合った不動産がないかを、レインズから探します。ここで、希望の物件が見つかれば、取引成立となります。取引が成立すると売り手は、売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払い、買い手は、物件を探してきてくれた不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産会社は、片方からしか手数料を貰ってないので、片手取引と呼ばれてます。

①囲い込みとは？

もし、他の不動産会社が連れてきた、買い手に売るのではなく、自分の会社のお客様で成約できたら、売り手と買い手の両方から仲介手数料をもらうことができます。これを両手取引といいます。この両手取引をしたいがために、他の会社が連れてきたお客様には内覧させなかったり、購入したくても、「もう買いたい人がいます」とか嘘を言って買えないようにするのが、囲い込みです。

「囲い込み」の特徴

不動産会社は、売主のあなたと専任や、専属専任で、契約して物件を預かり、あなたの物件を、他の不動産会社に契約させないように、販売情報を囲い込んで、両手取引をします。
そして不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ媒介契約ですが、３種類あって、一般、専任、専属選任、の特徴はこのようになっています。

媒介契約

まず、一般媒介ですが、複数の会社に売却依頼できます。あなたの物件を販売してくれる不動産会社が複数いるので、物件情報の囲い込みは出来ません。一方、専任、専属選任での契約だと、複数社への依頼は出来ません。頼める不動産会社は、一社だけなので、依頼された不動産会社は物件情報の囲い込みはやりやすいです。しかし！ここをレインズ登録義務を見てください。専任は契約から7日以内、専属専任は5日以内に、レインズへ登録することが義務づけられています。レインズに登録すると、全国の不動産会社に物件情報が拡散される仕組みになっています。１社だけしか、物件情報を知らないのでは物件が売れるチャンスを逃す機会損失につながり、囲い込みの温床となるので、売り手を守る観点から、一社だけしか契約できない、専任、専属専任は早くレインズ登録することが、法律で決められているんです。レインズに登録したら、情報の囲い込みが出来なくなります。ただ、現状では、不動産会社は、専任、専属専任であなたの物件を預かっても、他の不動産会社から「買いたい人がいるので物件を紹介させてほしい」と問い合わせの電話があっても、「商談中です。」と嘘をついて、紹介を断って、囲い込みしようとします。以前はこのような露骨な断り方が多かったですが、最近はこういった露骨な断り方をすると、囲い込み行為がバレるので、今は、あの手この手で囲い込みを狙っています。

一般で媒介契約して囲い込む方法！

「専任外し」とも言われていますね。この表を見ても分かるように、一般は売却を複数社へ依頼することができます。情報を囲い込めないから安心という事ですが、実は、注目したいのはレインズ登録義務。一般は登録義務なしになってますよね？一般媒介は複数社へ売却依頼できるので、レインズ登録義務は無いです。複数の会社で物件情報を共有するから、囲い込みすることが出来ないので、レインズ登録はしなくてもよいです。

レインズに登録しなくてもよいという事を逆手にとって、悪用する手口が流行っている

あなたが、不動産会社に売却を依頼します。すると、不動産会社は、あなたの家の販売活動をするために、あなたと媒介契約を結びます。このとき、不動産会社は自分の会社１社としか契約しないのに、あえて、一般媒介で、あなたと媒介契約を結びます。通常、１社だけと契約する場合は、専任や専属専任でするところを、あえて一般で契約します。媒介契約書は、もちろん「一般媒介」となっていますが、そこには触れずにそのまま契約を済ませます。もし、売り手が一般媒介であることに気づいて一社だけとの契約なのに「一般」になってますけど、、、と聞くと、「一般的な方法で売却するから、一般なんですよ」とか「みなさん一般で契約してますから」と適当なことを言って、なに食わぬ顔で契約を済ませます。何も知らないあなたは、１社だけだから、レインズにも登録されるし、大丈夫だろうと思っていますが、ここが騙されてます。！

不動産会社が一般媒介を薦める理由がヤバ過ぎた！マンション・戸建て売却で騙されるな！

一般で契約すると、不動産会社はレインズ登録しなくていいので、これで囲い込みが楽々出来るようになりました。あなたの家が売り出されていることはどこにも出回らず、依頼した不動産会社だけの独占情報となっています。あなたの家は広く情報開示されませんから、当然、売れません。でも、不動産会社は違法ではないです。一般で契約しているので、合法的に囲い込みが出来るんです！何も知らない素人をひっかけるとんでもない悪質な手口です。不動産会社は法律を守ってるから、訴えられることもありませんし、口頭でしか「一般」の説明をしていないので証拠も残りません。ウチだけに任せてくださいと、頭を下げるから、信用してると、一般媒介で契約して、囲い込まれるという、信じる者はバカを見る手口です。

ランキングトップ10に入る大手がやってる！

最近では、不動産会社は初めから、「当社１社だけと、一般媒介で契約してください。その方が高く売れるし、他のサービスもしますから」とか言う、会社もあります。中には、当社、１社だけと、一般媒介での契約なら仲介手数料を値引きしますので、ぜひ、契約をお願いしますという会社もいます。これは、「ウチは100％囲い込みしますよ」と、宣言してるのと同じですからね。囲い込みされると、１社しか取り扱いしないので、情報拡散が極端に悪くなるのでなかなか売れません。囲い込みは、不動産会社だけが、儲かる手口です。売主にとっては、損しかありません。１社だけに絞って、ハウスクリーニングのサービスや、仲介手数料を値引いてもらったところで、肝心の売却価格が安くでしか売れないんだから、本末転倒です。サービスや仲介手数料の値引きよりも、正規で囲い込みせずに高く売ってもらう方が得です。もし、１社としか契約していないのに、「一般媒介」の場合は、囲い込みされていると覚えておいてくださいね。

一般で契約する場合必ず、複数の会社と媒介契約を結ぶ事！

逆に、１社としか契約しない場合は、必ず、専任で媒介契約を結びましょう。専任だとレインズに登録せざるを得ないので情報が拡散されます。もう一つの専属専任は売主にとって、利益がないのでやる必要はないです。それと、大手の不動産会社と契約する場合には、囲い込み防止のために一般媒介にして複数の会社と契約するのがお薦めです。大手は、色んなサービスを付けて契約を迫ってきますが、その分、囲い込み率も高いです。通常、不動産会社は、片手取引だと３％、両手取引だと６％の仲介手数料を貰うことになります。どこも６％欲しいので、囲い込みしてまで、両手取引を狙います。

大手不動産会社の仲介手数料率

どの不動産会社も３％超えてます。中には5％とか、、、もう、ほとんど両手取引しかしていないという状態です。もし、大手に頼むのなら、一般媒介にして、他の不動産会社にも依頼して、囲い込みさせないようにしましょう。一番のオススメは信頼できる不動産会社に専任媒介で売却してもらうのがよいです。囲い込みなどせず、レインズを積極活用するのが一番早く、高く売れます。

いま、売却依頼するのに困ってる人は、ご相談下さい。概要欄の公式ＬＩＮＥでは個別相談を行なっていますのでこちらもご利用下さい。