不動産を親から子へ名義変更したら贈与税が！？節税方法を解説！

Q：「息子夫婦が家が欲しいと言うので、使っていない私の家、息子からすると実家になりますが、そこを解体して新しい家を建てたらどうかという話をしています。そこで、息子が建てるのなら、土地の名義も息子に変えようと思っています。この場合は、相続ではなく贈与になると聞きましたが、税金はかかるのでしょうか？」

A：親の土地に子供が家を建てる場合、土地名義も子供に変更しないといけません。この場合、子供は親から土地を貰ったことになりますので贈与となり、贈与税がかかります。

では、この贈与税がいったいいくらになるのか？気になりますよね。贈与税って聞いただけで高そうですもんね…

今回は税金で損しない様に、贈与税について分かりやすく解説していきたいと思います。

・土地を贈与したときの税金がいくらなのか？
・贈与税がかからない様にするにはどうしたらいいのか？
・税金の支払いを安くする方法
が、分かりますのでぜひ最後までご覧ください。

土地に贈与税がかかるケース

生きてる人から財産をもらったら、贈与になるので「贈与税」の対象になります。そして、亡くなってから財産をもらうときは、相続になるので「相続税」の対象になります。

では、実際にどんな場合が、土地の贈与になるのでしょうか？順番に見ていきましょう。

1.名義変更したとき

例えば、Ａさんの土地をＢさんに無償で名義変更した場合、財産がＡからＢに無料で移転しているので贈与になります。今回の質問で言うと、親の土地を子供に無償で名義変更しているので、このケースになります。

2.共有持分を変更したとき

ＡとＢの共有名義になっている土地の持分を無償で変更した場合、価値が増加した部分が贈与になります。

例えば、夫婦の共有名義の土地で、夫８０％、妻２０％、だった場合、これを５０％ずつの半々に無償で変更する場合は、妻はお金を払っていないのに持分が増えることになるので、増えた分は夫から妻へ贈与したことになります。

この場合は、夫が土地の３０％分の財産を妻へあげたとみなされて贈与税がかかるんですね。

3.親族から安く土地を譲り受けたとき

親や親族から土地を極端に安い金額で譲ってもらった場合、実際の土地の時価と支払った金額の差額分は贈与したとみなされてしまうので、贈与税がかかります。

時価の８０％くらいで譲り受ければ大丈夫ですが、それよりも安く譲ってもらうと贈与とみなされるので注意しましょう。

4.共有の土地の分筆をしたとき

共有している一つの土地を、いくつかの土地に分けて登記し直した場合ですね。この場合、分けた後の土地が共有していたときの割合と違った場合は、増えた分は贈与になります。

例えば、兄弟で兄７０％、弟３０％と７対３の割合で一つの土地を共有していた場合を考えます。半々に分けて、２つの土地にしてそれぞれ別の土地として登記をすると、兄５０％、弟５０％になり、兄は弟へ土地を２０％あげたことになるので、贈与したことになります。

5.負担付贈与をしたとき

例えば、「住宅ローンがまだ残っている土地をあげるから残りの住宅ローンは支払ってね」という場合です。このような負担付の贈与は、土地の時価から住宅ローンの残りを差し引いた金額が、贈与税の対象金額になります。

土地の贈与税の課税方法

土地の贈与税の課税方法は、大きく分けて

・暦年課税制度
・相続時精算課税制度

の2種類があります。

暦年課税制度

毎年、110万円までは無税で贈与ができます。１年で110万円以上贈与を受けた場合には贈与税がかかってきます。

暦年課税制度は、誰が誰に贈与するか？その関係で税率が変わります。父母や祖父母などの直系の親族から子や孫へ贈与すると「特例贈与」、それ以外は「一般贈与」になります。

今回の質問者さんは、親から子への贈与なので特例贈与になりますね。

コチラが、贈与税の早見表です。特例贈与は一般贈与と比べると贈与税が安くなっています。例えば、2000万円の土地を贈与した場合、親から子への特例贈与だと

（2000万円－110万円）×45％－265万円＝585.5万円

となり、贈与税は585万5千円になります。

一般贈与だと、

（2000万円－110万円）×50％－250万円＝695万円

となり、贈与税695万円です。

2000万円を贈与した場合、特例と一般では100万円も税金が変わるんですね！質問者さんの土地が仮に2000万円だったら、土地をもらった子供は特例贈与になるので、585万5千円の贈与税を支払うことになりますね。

相続時精算課税制度

精算課税制度とは60歳以上の親や祖父母など、直系の親族から成人した子や孫に贈与するときの贈与税の制度です。相続時精算課税は、贈与額の累計が2500万円までは、贈与税がかかりません。

累計が2500万円を超えると一律20％の贈与税が課税されます。相続時精算課税の計算式はこうです。

（贈与財産の価額－2500万円）×20％

2500万円までは贈与税はかからないがそれ以上は20％かかる。ということですね。暦年課税制度みたいに表がある訳ではないので分かりやすいですね。

どちらにするのかはよく考えて使う必要がある

実は、相続時精算課税制度を一度使ってしまうと、暦年課税制度には戻ることができません！

ですので、毎年110万円までなら贈与しても税金がゼロになる制度が併用することができません。だから、暦年課税制度で毎年110万円を無税で贈与するのか？または、相続時精算課税で累計で2500万円を無税で贈与するのか？どちらにするのかはよく考えて使う必要があります。

土地の価格、土地の評価方法について

次に、贈与税を計算するときの土地の価格、土地の評価方法についてお話していきます。先ほどの、暦年課税制度や相続時精算課税制度でも一緒です。土地を贈与した場合は、その土地がいくらするのかは路線価で土地を評価していきます。

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートルあたりの評価額のことで、時価の大体70％～80％となります。

名義変更をするときに、贈与税がかからないようにするためには

親から子へ土地の名義変更をするときに、贈与税がかからないようにするためにはどうしたらいいのでしょうか？それは、相続時精算課税制度を使いましょう！

土地の評価額は高額になりやすいので暦年課税制度を使うと贈与税が高額になってしまいます。相続時精算課税制度を選択すれば2500万円までは贈与税が課税されないので、一般的には相続時精算課税の方が贈与税を安くできます。

土地の贈与の注意点

土地を贈与で取得すると、贈与税は非課税でも不動産取得税や、名義変更時の登録免許税がかかってしまいます。固定資産税評価額に対して「不動産取得税3％」と「登録免許税2％」の税金が発生します。

もし、贈与ではなく、相続で取得したら「不動産取得税」は免除、「登録免許税0.4％」で済みます。

例えば、親から子へ2000万円の土地を贈与すると、「不動産取得税」「登録免許税」合わせて70万～100万円ほど税金を払わないといけませんが、相続だと8万円程に抑えることができます。

ですので、「不動産取得税」や「登録免許税」の支払いを考えたら土地は贈与で渡すより相続で渡す方が得なんですね！

贈与税はかからないけど相続税はかかる

もう一つ注意点ですが、相続時精算課税を使って土地を贈与すると贈与税はかからないが相続税はかかります。文字通り、相続の時に清算して課税されるので、相続税は減りません。ですので、贈与税は節税になるけど、相続税の節税にはなりません。

結局、親から子へ土地をあげるなら、贈与か相続かどっちが得なんだって話ですが、これは持っている財産額によって変わってきます。相続財産が多いお金持ちの人は生前贈与を検討しましょう。

一般的には、相続で子供に土地をあげることをお勧めします。何故かというと相続税は、

基礎控除3000万＋（相続人の数×600万）

までなら相続税がかからないからです！相続税ゼロ。税金を払わずに土地をあげることができますからね。

まとめ

親から子へ土地の名義変更をする場合は贈与になるので贈与税がかかります。贈与税はかなり高額になりますので贈与税を支払いたくない場合は、相続時精算課税制度を使って贈与しましょう。

但し、贈与で土地を取得する場合は「不動産取得税」「登録免許税」を70万～100万円ほど払って土地の名義変更をすることになります。それよりも、相続時に土地の名義変更をする方が得ですね。

相続財産の額にもよりますが、

3000万＋（相続人の数×600万）

までなら相続税がかかりませんので、相続の時まで待って土地の名義変更する方が得ですね。土地の名義変更は贈与でするか相続でするかはよく考えてからするようにしましょう！

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