【離婚】夫婦共同名義の家を売る|不動産の売却理由とローンについて解説します。

『離婚で共同名義の家を売却したいのですが、離婚届と家を売却するタイミングを教えてください』と、当社にお問い合わせがありました。

離婚の際には、さまざまな手続きや財産分与など、その先に考えなければいけないことも多くありますが、中でも心配なのは住宅問題ではないでしょうか。

〇不動産売却前に離婚すると【離婚した家】となり売れにくいのか心配

〇2年前に共同名義で購入した家のローンはどうなるのか

この2つの疑問についてご紹介していきましょう。

不動産の売却理由が離婚だと売れない？不動産売却に影響はあるのか

離婚だけが不動産を売却する理由で自宅が売れない、ということは基本的にはありませんので、心配はありません。離婚が理由だったとしても、不動産の売却には大きな影響を与えないからです。

したがって、離婚届を出すタイミングは不動産売却前でも、売却後でも大きな影響はありません。

離婚での不動産売却は珍しくない

厚生労働省の発表によると、2019年の離婚件数は21万組でした。1日で575組が離婚している計算です。

参照：令和元年(2019) 人口動態統計の年間推計

つまり、離婚は珍しいものではなく、不動産の売却理由としても非常に多いものとなっています。

離婚が不動産売却理由だということは、「建物に問題があった」「周辺環境が悪い」といった理由ではありません。つまり購入希望者も「建物や周辺環境に問題があったのではなく、離婚のため仕方なく不動産を売却するのだな」と納得するでしょう。

購入者が気にすること

不動産会社は必ず不動産の売却理由を尋ねます。購入希望者に尋ねられる可能性があるので、どんな情報でも仕入れておく必要があるからです。購入希望者が気にしていることは以下のようなことです。

• 同じマンションでトラブルを起こす人はいないか
• マンションの上下階・左右に隣接する部屋で騒音はないか
• この部屋に幽霊が出たりするのではないか
• 自殺や殺人事件のあった部屋なのではないか　　など

離婚が理由だったとしても、不動産の売却には大きな影響を与えないので、心配はありませんね。

【注意】共同名義の不動産の場合はトラブルになりかねない！

相談者さんは、奥様との共同名義で自宅を購入されていますので注意が必要です。どちらかが不動産売却に反対すると、売ることができないからです。

また、売買契約や引き渡しの手続きには名義人2人ともの立ち会いが必要な場合もあります。

離婚時は、当事者同士が感情的になり、コミュニケーションもままならない可能性があります。しかし、離婚後の不動産売却や名義の変更に関する取り決めなどは書面化して合意しておく必要がありますね。

ローンがある物件の売却方法

まず、不動産の査定金額が、

〇住宅ローンの残金額より大きい　

“アンダーローン”

〇住宅ローンの残金額の方が大きい　

“オーバーローン”

どちらにあてはまるのか確認が必要です。

家の売却価格がローン残金を下回っていると売却はできません。貯金等を足してローン返済に充てるか、“任意売却”という方法もあるので、離婚する前に住宅ローンについてすべての情報を把握しておくことが大切です。

その他に、登記費用や仲介手数料などの売却に伴う諸費用は、物件によって数百万円単位の金額になる場合がありますので、不動産会社に頼んで試算してもらうようにしましょう。

アンダーローンとは？

♦家を売れば住宅ローンが完済できる

ローン残債より住宅の価値が上回る査定結果であれば「アンダーローン」といい、不動産を売却することで利益が出ます。その利益を「財産分与」として夫婦で分けることができます。

オーバーローンとは？

♦家を売っても住宅ローンが完済できない

住宅ローンの残債より不動産の売却額が小さい場合を「オーバーローン」といいます。この場合には、家を売ってもローンが残ってしまうため、抵当権が残り不動産の売却はできず、離婚しても住宅ローンを支払い続けていくことになります。また名義をどうするか、どちらが払うかでもめることが多いです。

任意売却とは？

オーバーローンの場合、家を売却しても残債を一括返済できないため、一般的な不動産売却ができません。そのまま何もせずに競売にかかるのを待つのではなく、債権者の同意を得た上で債務者が自らの意思で物件を売りに出し返済に当てることです。

任意売却のメリット
〇競売に比べ高値での取引が期待でき、負債の軽減ができる
〇周囲に知られることがない
〇状況に応じて転居費用の一部を控除してもらうこともできる
〇任意売却後の残債については、毎月の返済額や返済期間を計画することができる
〇不動産の引渡時期の調整がしやすく、退去後の生活設計が立てやすくなる

任意売却してもローンが完済になるわけではなく、残ったローン分は無担保債権となり、引き続き支払わなければなりません。しかし、毎月の支払額を減額してもらったり、借金自体を圧縮してもらえたりすることがあります。

離婚で自宅を売却する時は、まずアンダーローンかオーバーローンかを調べる必要があります。

事前に信頼できる不動産会社へ相談しよう

自宅を売却する人は、売却理由が何であれ色んな事情を抱えて相談されます。信頼できる不動産会社へ相談すればあなたにとって、ベストな方法を教えてくれるでしょう。

相談者の奥様は新たなスタートを切るため一日も早く離婚届を出したいと言っていました。しかしすぐにでも届けを出すとなれば、自宅の売却に影響が出るのかもと心配されていましたが、場合によっては【離婚した家】で敬遠されても仕方ないと、覚悟のうえで不動産を売却をすることになりました。

共同名義の物件の処分については片方の独断で不動産売却を進めることはできません。名義人同士で話を進める必要がありますので、離婚前後は感情的になることが多く、どうしても冷静な話し合いができなくなることもありますので、信頼できる不動産会社へ相談してみませんか。

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