収入減！住宅ローン滞納！家は何ヶ月で競売となるのか？任意売却とは？

「コロナの影響で店舗の営業時間が短縮され、手取りは半減。先月と今月の住宅ローンの返済ができず、現在は家を手放すことも視野に入れています」

「リストラで退職しました。収入がなく現在、住宅ローンを2ヶ月滞納しています」

このように、住宅ローンが払えなくなったらどうしよう！と現在不安な方も多いかと思います。

もし住宅ローンを滞納してしまったら、何ヶ月で競売になるのでしょうか？また、競売にかけられてしまうまでに、どのような流れになるのかと、競売と任意売却の違いを見てみましょう。

通常、3ヶ月以上の住宅ローン滞納で競売の手続きが始まる

住宅ローンは、分割で返済をすることを前提とした“借金”です。多くの方は20年～35年の返済期間を組みます。毎月、滞ることなく返済していれば何も問題はありません。仮に、１～２ヶ月滞納しても、大きな問題にはならない場合がほとんどです。「住宅ローンの引き落としができませんでしたので、入金してください」という感じです。

住宅ローンを滞納すると、通常は銀行や金融機関から電話や郵便で何度も連絡が入りますので、その際にきちんと返済をするか、返済猶予の手続きを取る等の対処をしていれば大きな問題にはなりません。

ところが、３ヶ月以上滞納し、何も対処せず放置していると、金融機関からの通知内容はだんだん厳しいものに変わっていき、いよいよ競売の手続きを始めます。残りの住宅ローン（残債）をすべて一括で回収しようとするのです。

では、競売がどんなものなのか、また住宅ローン滞納期間ごとにどんな書類が届くのか、段階的に見ていきましょう。

競売とは、不動産を強制売却して住宅ローンを回収すること

一般的に住宅ローンを払えなくなると、借入先である銀行等の金融機関（債権者）は裁判所を通じて強制売却し、その売却代金からローン残額を回収する“競売手続き”を行います。

手続きは法律（主に民事執行法）に基づき行われますが、債権者の権利行使の違いで強制競売と担保不動産競売の2種類があり、これらをあわせて競売とよんでいます。一般的には「きょうばい」ですが、担保不動産競売などは法律用語としての「けいばい」と読みます。

住宅ローン滞納　１ヶ月～２ヶ月

●届く書類：銀行からの支払い請求

住宅ローンを滞納してから1ヶ月〜2ヶ月経つと、銀行から「支払い請求書」が届きます。そして、滞納している住宅ローン、遅延損害金が請求されます。

この段階では、はがきでの督促の場合がほとんどです。
中を開くと、住宅ローンを何ヶ月滞納したか、また、いくら滞納したかが記されています。

また、銀行からは電話での督促もありますが、この段階ではまだ厳しい取り立てのようなイメージはありません。

住宅ローン滞納　２ヶ月～３ヶ月

●届く書類：催告書

滞納してから2ヶ月〜3ヶ月経つと、銀行から「催告書」が届きます。この催告書は、茶色の封書で届くことが多く、前のはがきよりも厳しい督促内容になっています。

その中には、期限の利益の喪失、一括返済（一括弁済）、保証会社、代位弁済、個人信用情報の登録など、より専門的な用語が記されています。

そして、『期日までに支払いがない場合、銀行は保証会社に代位弁済を求めます』という内容が書かれています。

住宅ローン滞納　３ヶ月～６ヶ月

●届く書類：期限の利益喪失通知・代位弁済通知書

滞納してから3ヶ月〜6ヶ月経つと、いよいよ「期限の利益喪失通知」が届きます。

銀行との間で取り交わす、住宅ローンを分割で支払っても良いという契約「期限の利益」が破られることになり、分割して支払う権利を失ってしまいす。これを「期限の利益喪失」と言い、以後は住宅ローンは一括で返済しなければならなくなります。

その次に「代位弁済通知」が届きます。

これは「保証会社があなた（債務者）に代わって住宅ローンの残額を銀行に支払いました」というお知らせです。はがきで通知されることもあれば、特別送達などで送られることもあります。

しかし、保証会社が代わりに住宅ローンの残額を払ったので、今度は保証会社から請求が来ます。

住宅ローンの残額、滞納時の遅延損害金なども含めて一括返済がされない場合、そのまま競売の手続きが進められます。

※この期間までに任意売却の申し出をすると、競売の手続きが一旦止まる可能性があります。

▷▷任意売却についての記事はコチラ

離婚で自宅を売却する時は、まずアンダーローンかオーバーローンかを調べる必要があります。

住宅ローン滞納　６ヶ月～１０ヶ月

●届く書類：競売開始決定通知

滞納してから6ヶ月〜10ヶ月経つと、「競売開始決定通知」が届きます。

金融機関の申し立てにより、裁判所は競売手続きを開始し、「担保不動産を差し押さえましたよ」というお知らせです。不動産の差し押さえ情報は登記簿謄本にも記載され、第三者にも知られることになります。

そして、競売の基準価格を査定するため、裁判所の執行官が自宅に調査に来ます。事前にその日時を知らせる通知が届きます。

住宅ローン滞納　１２ヶ月～１６ヶ月

●届く書類：期間入札の通知

住宅ローンを滞納してから12ヶ月〜16ヶ月経つと、「期間入札の通知」が届きます。この通知には、入札期間、開札期間等の具体的な日時が記載されています。

入札期間とは、その不動産を買いたいという人が裁判所に対して、買いたい金額で購入を申し込むことができる期間です。

通常、この入札期間は１～２週間になっています。通知が届いたら間もなく入札がスタートします。

※多くの場合、競売の入札がスタートしてしまうと、もう金融機関は任意売却はできません。

住宅ローンが支払えなくなった時の任意売却とは？競売との違い

これまでに説明してきたとおり、住宅ローンを3ヶ月以上滞納し放置してしまったら競売の手続きが始まります。競売は裁判所が介入し、強制的に債権者（金融機関）が物件を差し押さえて売りに出す仕組みです。そのため遅延損害金などの費用も発生します。競売は強制的で融通が利かない手続きとなります。

一方、任意売却は、住宅ローンの返済が滞ってしまいやむを得ず住宅を売却するもので、売却しても残りを一括で支払うことがでず、ローンで払い続けるしかない場合に発生する手続きとなります。
残債があるままでは抵当権付の不動産になりますので、一般売却はできません。

競売は強制的で融通が利かない手続きに対し、任意売却は債務者自らの判断（任意）で取引を行えるところが大きな違いです。任意売却の一番の魅力は市場価格にほぼ近い価格で売却できるので、残債を大きく圧縮できることができます。

任意売却のタイミングは？

任意売却は住宅ローンを滞納した後にしか選択できず、また競売の入札が開始された後には行えません。代位弁済によって債権が保証会社に移り、抵当権の実行が現実のものとなったとき、債権者・抵当権者である保証会社を相手に、任意売却の交渉ができるのです。

したがって、住宅ローンを滞納し出してから6ヶ月頃までに、任意売却か競売かの選択を決断しておく必要があります。なぜなら、任意売却の手続きにかける時間に余裕があればあるほど、余裕をもって準備ができ、それだけ有利な条件で売却できる可能性が高まるのです。

滞納初期の段階で、返済を続けていけるかどうかは、本人が一番分かっているはずです。返済が難しくなって「もう売るしかない」と思ったら、早めに相談することが大事です。

▷▷任意売却についての記事はコチラ

離婚で自宅を売却する時は、まずアンダーローンかオーバーローンかを調べる必要があります。

住宅ローンの支払いが厳しくなったら競売となる前に早めの判断を

競売と比べた場合の任意売却のメリットについてお伝えしましたが、競売になると公告され、誰でも閲覧できるようになってしまいます。

そもそも競売にならないよう、返済が厳しくなったらできるだけ早い段階で売却を検討することも視野に対策していくことが大切だといえます。不動産の売却では売却代金と手持ち資金とを合わせて住宅ローンの残債に足りなければ不動産を売却することができません。

基本的に、住宅ローンを滞納してしまい、完済することができない場合には競売を待つより任意売却を選んだ方がお得となることが多いです。

また、住宅ローンの支払いが厳しくなったら、売却も含めた対応をすることで競売や差し押さえを避けるべきだといえます。

不動産の売却を少しでも考えたら、早めに信頼できる不動産会社に相談しましょう。

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