所有権・借地権とは？ 家を売買するときに関係する土地の権利。

不動産売買で、土地の権利について『所有権』『借地権』などの用語を聞いたことがあるかと思います。今回はこれらの土地の権利について考えてみましょう。

所有権・借地権　「土地権利」に関する用語の意味

まず「土地権利」にはどのような種類があるのか確認しておきましょう。

所有権

一般的な土地の売買で扱われることが多い所有権は、その土地の全てを所有することができるという権利です。
土地付きの一戸建てを購入した場合、その建物を貸すのも解体するのも所有者の自由です。また、土地に関しても原則として自由に使用可能です。
マンションを購入した場合は、一般的に部屋の所有権を得るとともに、土地についても一部を共有持分として所有することになります。
この場合、あくまでも共有持分ですからマンションが建つ土地に対して直接的に権利を行使することはできないものの、部屋を売却する際には一戸建ての場合と同様に、所有している土地の持分についても合わせて売却することになります。
また、土地を所有していることになるため、その土地に対する固定資産税や都市計画税といった税金を毎年支払う義務があります。

借地権

借地権は、土地の所有権を持つ地主から土地を借りて、その土地に住居などの建物を建てることが出来る権利のことを指します。
所有権と比べると権利を取得する際の価格は低いものの、土地自体への権利はないため、土地活用の自由度は低いと言えるでしょう。

借地権者は土地の所有者ではないため、土地に対する税金を納める必要はありません。しかし、土地の所有者である地主に対して「地代」を払わなければいけません。

また、借りた土地に新しく建物を建てたい場合や、増改築を行いたい場合も、地主に許可を得る必要があります。
借地は期間を定めて契約されるため、期限到来後は地主に土地を返還することになります。しかし、借地権の種類によっては、この期限を延長することができます。

マンションにおける土地の権利「借地権」

マンションの中には、「定期借地権付き」という物件があります。
これは1992年に制定された「借地借家法」によって生まれた新しい権利タイプのマンションで、物件を購入した場合、土地を「借りる」状態になります。

メリット：一般的なマンションに比べて購入金額が安い
デメリット：借地期限は50年以上と決められており、借地期限が到達した際にマンションは取り壊されて土地を返却するため、将来的にはマンションを失うことになる。

しかし、老朽化してリフォームが必要になったマンションや、物件価値が下落したマンションをいつまでも所有していることはメリットにならないという考え方もあります。
また、一般的にマンションの耐用年数は47年とされているため、築50年のマンションに資産価値はほとんどありません。つまり、失ってもデメリットは大きくないと言えそうです。

所有権を持っている土地とそのメリット・デメリット

メリット1. 月々の地代がかからない

自身がその土地の地主となるため、月々の土地代はかかりません。
月々の地代を払わなくてよいというのは、所有権を持っていることの大きなメリットと言えるでしょう。

メリット2. 不動産の自由度が高い

住居などの建物を建てるだけでなく、土地の売買や貸し出し・相続なども自由に行うことができます。
所有権を持っていればその土地の許可を取ることなく自由に使用できるため、不動産の自由度が高いと言えます。

メリット3. 住宅ローンを組みやすい

不動産としての活用法の幅が広く資産評価が高くなっています。
そのため、銀行などで住宅ローンを組む際に、審査の通る可能性が高くなります。
借地権の取得よりも初期費用はかかるものの、ローンの利子なども低くなる可能性もあるため、将来的に考えると所有権を取得した方が金銭的なメリットは多いでしょう。

メリット4. 更新料や更新契約がない

借地権のみを取得した土地では、契約を更新する度に地主に更新料を払う義務があります。
所有権を持っていれば、この土地の契約更新を行う必要がないため、無駄な手間とお金がかかりません。

▲デメリット 固定資産税などの税金支払い義務がある

すでに活用中の土地なら大きな問題にはなりませんが、所有権だけを保持している遠方の空き家などの場合は、税金の支払いが重荷になる場合があります。

借地権付き物件のメリット・デメリット

メリット1.不動産の購入価格が安くなる

地価の高い場所では、住宅を買う時にコストを抑えることができるのは、大きなメリットになります。

メリット2.税金に関してもメリットがある

借地の場合は所有している訳では無いので、固定資産税や都市計画税は地主が納めることになり、購入者には課税されません。

▲デメリット１.地代を地主に払わないといけない

借地権付き物件のデメリットは、地代を地主に支払わなければならない点です。住宅購入資金の安くなった分や税金の免除の部分をトータルすれば、それでも借地権付きの方が経済的メリットは大きい場合もあります。しかし、心理的な面として地代の支払いに抵抗を感じる人も、やはり多いです。

▲デメリット２.銀行の融資（住宅ローン等）を受けにくくなる可能性あり

銀行の融資を受けにくくなる場合があります。借地権は土地の所有権では無いので、担保価値が落ちてしまい、銀行が融資を渋ることがあります。

借地権や定期借地権付の分譲物件を新築購入するときは、比較的簡単に住宅ローンを受ける事が出来ますが、中古で購入する場合は、
審査が厳しい場合や融資額に制限が出る場合もあるので購入前に確認が必要です。

▲デメリット３.売却・譲渡・増改築の際、地主の許可が必要になることも

上に立っている建物で増改築・リフォームなど工事をする場合、地主の許可が必要になることが多いです。また、売却や譲渡などの場合にも地主の許可が必要になります。
地主に伝えずに、子供名義で建物を新築したり、共同名義の二世帯住宅を建てたりすると、トラブルにつながることがあるので、注意しましょう。
さらに、増改築や名義変更等にともない、各種手数料が発生することもあるので、覚えておくとよいでしょう。

いかがでしたか？
所有権と借地権の主な違いについて、ご理解いただけましたでしょうか。

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